Casos clásicos de dictámen (II). La opción de compra

A, titular de un inmueble libre de cargas, concede derecho de opción de compra a B por un plazo de 8 años. Al sexto pretende su ejercicio, ¿es posible?

La opción de compra carece de desenvolvimiento normativo en nuestro Código Civil, debiendo regirse por lo pactado por las partes dentro de los límites imperativos del ordenamiento.

Pese a la falta de regulación en el Código Civil, sí aparece contemplado en el Reglamento Hipotecario, artículo 14, que fija como límite a su inscripción que el plazo no podrá exceder de 4 años. 

Cabe plantearse por tanto, si esta es una norma que afecta de modo exclusivo a la posibilidad de inscripción del derecho, o su alcance es superior y opera como verdadera norma sustantiva estableciendo un límite imperativo a la voluntad de las partes a la configuración del derecho de opción de compra. Existiendo argumentos para defender ambas posturas, creo que mejor fundada la primera, y ello conforme a los siguientes argumentos:

• La propia finalidad del Reglamento Hipotecario cual es regir el funcionamiento del Registro de la Propiedad, pero no la de regular la validez de derechos reales.

• La rúbrica bajo la que se encuentra el artículo 14 RH reveladora de lo anteriormente expuesto, pues se refiere a “derechos inscribibles”

• Que no existe fundamento de orden público claro que justifique la limitación, así el retracto convencional se puede pactar hasta 10 años y los derechos forales admiten derechos de compra por mayor extensión.

• Que siendo un derecho que se conecta de modo evidente con la propiedad y estando ésta reflejada en el artículo 33 de la Constitución y sujeta a reserva de ley, una norma de rango reglamentario no puede limitar desde el punto de vista sustantivo la validez de un derecho real para la adquisición del dominio.

A, titular de un inmueble libre de cargas, y en previsión de que fuera embargado, concede derecho de opción de compra por 4 años en favor de B, que obra de buena fe e inscribe. Al año siguiente se traba embargo contra A sobre dicha finca. B ejerce su derecho y pretende la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad, y aparecer como propietario libre de cargas.

    La naturaleza real o personal del contrato de opción de compra es cuestión discutida doctrinalmente, como lo es la retroactividad o no de sus efectos al tiempo de su ejercicio. En todo caso tal retroactividad es la defendida por la Dirección General y la doctrina mayoritaria y posiblemente la más prudente para decantarse en el dictamen.

    Así se podría justificar tal postura en la naturaleza real de la opción, en que solo de este modo se protege al optatario, cuyo derecho podría desvanecerse de otro modo al arbitrio del concedente,o en una interpretación analógica de los artículos 1510 y 1520 del Código Civil que prevén efecto retroactivo al retracto convencional, figura que guarda cierta proximidad con la opción de compra.

  Por todo ello el ejercicio temporáneo del derecho de opción debe comportar la cancelación del embargo posterior, operando de modo similar a como lo haría una condición resolutoria y siendo necesaria en todo caso la consignación del precio en favor del acreedor, aplicando por analogía aquí el artículo 175.6 RH y salvaguardando al menos en parte los intereses del anotante.

A, titular de un inmueble libre de cargas, concede  derecho de opción de compra a su hermano B. B fallece días después y sus herederos pretender ejercer tal derecho.

Con independencia de si estamos en presencia de un derecho real o personal, es claro que la norma general es la transmisibilidad mortis causa de los derechos dotados de contenido patrimonial.

Únicamente cabría excepcionar un supuesto, aquel en que la concesión de la opción se califique como personalísima, por haber sido concedida a título gratuito (es decir sin que B haya satisfecho contraprestación para adquirir tal opción) y que lo haya sido a un familiar o a persona cercana por razón de circunstancias subjetivas o de afecto, y no por tanto, económicas.

Así y en aplicación analógica del artículo 1742 Cc en sede de comodato, al haberse concedido gratuitamente en contemplación a la persona del optante, podemos defender que el derecho de opción se extingue y no se trasmite a los herederos de B. Así el artículo 1742 reza:

Las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes, a no ser que el préstamo se haya hecho en consideración a la persona del comodatario, en cuyo caso los herederos de éste no podrán continuar en el uso de la cosa prestada.

Posted in: 14 RH,cancelación,compra,dictámenes,embargo,examen,opción,opción de compra,personal,personalísimo,plazo,real