Identificación de extranjeros en la notaría. Apuntes prácticos

 

Identificación de comparecientes nacionales

La identificación de los comparecientes es una obligación recogida en el artículo 23 de la Ley del Notariado, debiendo dar fe el notario de conocer a las partes o de haberlos identificado en la forma prevista por las leyes. Para ciudadanos nacionales la forma de identificación común es la exhibición del DNI, siendo necesaria además la constancia del número de dicho documento en la escritura. 

La utilización de documentos como el permiso de conducir es muy dudosa dado que no tiene “por objeto identificar a las personas”, en cualquier caso existen sentencias favorables a la utilización del mismo como medio identificador al cumplir el triple requisito de ser documento oficial, plasmar la firma y la foto del titular. Existen pronunciamientos incluso que lo admiten para identificar a extranjeros.

En cualquier caso el notario deberá asegurarse por la fotografía, nombre y firma que corresponde al presentante del documento.

¿Cómo debe identificarse un extranjero?

- Si es un extranjero comunitario residente en España el medio de identificación será la tarjeta de identidad de su país comunitario o el pasaporte.

- Si es un extranjero comunitario no residente deberá identificarse por iguales documentos (la tarjeta de identidad de su país o el pasaporte).

- Si es un extranjero extracomunitario residente en España podrá identificarse con su pasaporte o con su tarjeta de identidad de extranjero (TIE). El TIE acredita además la residencia o estancia legal en España del extranjero.

- Si es un extranjero extracomunitario no residente en España deberá identificarse con su pasaporte.

¿Es forma válida de identificación el certificado de inscripción en el Registro de ciudadanos de la Unión Europea?

La inscripción en dicho registro es obligatoria si van a residir en España durante más de tres meses y se materializa en un papel A4 de color verde que emite la comisaría de policía competente. En él figurará el NIE (necesario para realizar operaciones de trascendencia económica) pero no fotografía o firma, por lo que no es un documento que por sí mismo identifique al extranjero. 

¿Qué ocurre con el NIE?

El NIE o Número de  Identificación del Extranjero es un requisito que se exigirá en la notaría para la realización de determinadas actuaciones.

El NIE se compone de una letra al inicio seguida de 7 números y una letra al final. Su asignación corresponde a la Dirección General de la Policía y la Guardia Civil así como a oficinas de extranjería y comisarías habilitadas.

Su expedición requiere cumplimentar un impreso-solicitud, original y copia del pasaporte o documento de identidad y comunicación de las causas que justifican su solicitud. Un oficio del notario justificando dichas causas y la urgencia que precisa su obtención puede ayudar a agilizar el trámite. En caso de que lo solicite un representante el poder deberá autorizar de modo expreso a la obtención de dicho NIE.

La aportación en la notaría del NIE (Número de  Identificación del Extranjero) será necesaria, particularmente si se pretende la inscripción de los bienes objeto del documento en el Registro de la Propiedad, por imposición del artículo 254 LH que obliga a la consignación del DNI o NIE. Dicha obligación se impone en cualquier caso si la operación tiene trascendencia tributaria.

Los extranjeros también podrán solicitar a la Agencia Tributaria la expedición de un NIF, integrado por una M inicial, siete caracteres alfanuméricos y una letra de verificación final. Esta asignación puede proceder incluso de oficio por la Agencia Tributaria en determinados casos. En el caso de que una persona disponga de NIE y NIF prevalecerá el primero.

Tanto el NIE como el NIF deben acreditarse al notario, no bastante su mera manifestación por el interesado. Es importante además aclarar que no debe confundirse el NIE con el TIE (Tarjeta de Identificación del Extranjero), si bien la expedición de esta última necesariamente conlleva la asignación de NIE.

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IMPUESTOS EN LA NOTARÍA: IRPF asociado a la venta de un inmueble

 Hoy trataremos las repercusiones que en la declaración anual de la renta pueden tener las actuaciones que una persona haya hecho en la notaría a lo largo del año natural. Son repercusiones no siempre bien conocidas y que conviene saber a la hora de declarar el valor de los bienes y para no llevarse sorpresas en la declaración anual de renta. Concretamente nos centraremos en las ganancias patrimoniales que pueden surgir al transmitir un bien inmueble (aunque es igualmente aplicable a otros bienes como acciones, vehículos etc).

Legislación aplicable

Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Real Decreto de 30 de marzo por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Introducción

La Ley del IRPF grava fundamentalmente la renta obtenida por el contribuyente a lo largo del año, siendo las principales fuentes de recaudación las que resultan de gravar su salario como trabajador por cuenta de un empresario, o de gravar las cantidades percibidas por los empresarios en el desarrollo de su actividad económica. Ello no obstante su alcance es superior y hoy trataremos una parte menos conocida del impuesto, la ganancia patrimonial revelada como consecuencia de la transmisión de un bien inmueble.

¿Cuándo existe ganancia patrimonial?

En el caso que nos ocupa, siempre que el valor de transmisión de un inmueble (declarado o comprobado), exceda del valor de adquisición del mismo.

Importante: Si la transmisión es por donación también puede surgir ganancia patrimonial en el IRPF del donante. No habrá ganancia sin embargo, si la transmisión es mortis causa.

¿Cómo calculo dichos valores?

Valor de adquisición: Se trata del importe real satisfecho en la adquisición al que debemos sumar gastos, impuestos pagados en la compra, inversiones y mejores realizadas en el inmueble.

Valor de venta: Importe real de la venta, restados gastos y tributos que deban soportarse.

Importante: Dentro de los gastos a los que nos hemos referido se encuentran la plusvalía municipal, el ITPO o IVA pagados, gastos de gestoría, de notario y registro, incluso los de constitución de hipoteca para financiar la adquisición.

¿Cuánto he de pagar?

Calculada la ganancia, se tributa por la base del ahorro, lo que implica un gravamen del 19, 21 o 23% sobre el valor, aplicado según tramos.

¿Y si he perdido dinero en la venta?

Bien podría ocurrir que venda usted el bien por menor valor que aquel por el lo adquirió de modo que realmente nada ha ganado en la operación. En estos casos no estará obligado a tributar nada, y de hecho podrá compensar la pérdida en la base del ahorro de IRPF tanto de ese año como de los 4 siguientes. La compensación permitiría aminorar otras ganancias obtenidas en la venta de otros bienes (inmuebles, acciones...) o incluso compensarse con rendimientos del capital mobiliario.

Incentivos

Los dos más relevantes que hemos de tratar son:

Reinversión en vivienda habitual. Si vendió su vivienda habitual y dentro de los dos años siguientes adquiere otra para dicho destino, no deberá tributar por las cantidades reinvertidas. Del mismo modo podrá deducirse la cantidad de compra si esta se realizó antes de la venta (es decir primero compra la nueva vivienda y luego vende la antigua)

Mayores de 65 años. Está exenta de IRPF la venta o donación de su vivienda habitual. Del mismo modo lo está la transmisión de cualquier otro bien para constituir a su favor una renta vitalicia (hasta 240.000 euros)

Si adquirió el inmueble antes de 1995 puede reducir su tributación

Ello es así porque la ley prevé la existencia de unos "coeficientes de abatimiento" que suponen una reducción en la base tributaria. Para ello debe tratarse de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 y no estar afectos a ninguna actividad económica. Además de ello existe un límite de 400000 euros para la venta, a partir del cual deja de ser aplicable.

Supone una reducción de la ganancia patrimonial del 11,11% por cada año hasta el 31 de diciembre de 1994. Ello se calcula sobre toda la ganancia hasta 2006, sin embargo la parte proporcional de ganancia desde 2006 hasta el momento de la venta no estará sujeta a dicha reducción.

Mejoras

Si la diferencia patrimonial entre la compra y la venta posterior tiene su origen en una mejora efectuada sobre el inmueble, podremos deducir su coste. Hacienda considera mejoras la instalación de elementos que no existían antes o la ampliación de superficie, pero no las de reparación, mantenimiento o sustitución de elementos existentes.

Venta de bienes en el extranjero

Los contribuyentes de IRPF tributan por su ganancia mundial, por lo que también surgirá esta obligación tributaria. Ello no obstante podrá ser mitigada por la aplicación de la deducción por doble imposición.

Consejo práctico para herencias

Cuando una persona hereda bienes, particularmente bienes inmuebles, debe darles un valor en la escritura. Este valor debe coincidir con el real de mercado, pero como éste no tiene una forma de medición totalmente objetiva, es relativamente común que los herederos pretendan otorgarle el valor mínimo que resulta de multiplicar su valor catastral por el multiplicador aprobado. 

Eso permite en la mayoría de los casos evitar una reclamación de Hacienda, pero debemos observar con cuidado si nos resulta o no conveniente. En muchas comunidades autónomas la tributación por impuesto de sucesiones se haya bastante limitada, en algunas como Andalucía o Madrid es casi residual el importe a pagar si no se trata de un patrimonio muy cuantioso. 

Es por todo esto que si se da al bien el valor mínimo, apenas notaremos la diferencia a la hora de pagar sucesiones pero sí puede suponer una sorpresa en la declaración de IRPF correspondiente al año en que lo vendamos por su valor real, pues Hacienda le obligará a tributar por la diferencia entre ambos valores.

Hasta otra, 

Ignacio Martínez

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IMPUESTOS EN LA NOTARÍA: Tributación de los no residentes

 En el post de hoy trataremos algunas de las especialidades tributarias que el legislador fija para las operaciones sobre inmuebles que realicen las personas físicas y jurídicas (nacionales o extranjeras) que tengan la residencia habitual fuera de territorio español.

Legislación aplicable

Ley 16/2012 reguladora del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes

Real Decreto Legislativo 5/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRIRNR)

Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales

¿Quién es un no residente?

Se entenderá que el contribuyente tiene la condición de no residente cuando no haya residido en territorio español durante 183 días a lo largo del año natural y además no tenga en España el núcleo de sus actividades o intereses económicos. La nacionalidad española o extranjera es indiferente.

Existen especialidades para quien traslada su residencia de territorio español a otro considerado paraíso fiscal. En este caso se considerará residente durante el año del traslado y los cuatro siguientes.

Respecto a las sociedades se considerarán no residentes si no han sido constituidas conforme a las leyes españolas, tienen su domicilio social en el extranjero así como su centro de actividades también fuera de territorio español.

Entidades que radican en paraísos fiscales

Están sujetas a un impuesto especial que tiene carácter anual, y si bien no tiene vinculación directa con la operación de compra ante notario, es conveniente advertir la existencia del mismo al adquirente.

Impone un gravamen anual del 3% del valor catastral del bien adquirido por la entidad. Se devenga el 31 de diciembre de cada año.

Se excluyen en todo caso instituciones públicas, sociedades que cotizan en mercados secundarios de valores y aquellas entidades que desarrollen una explotación económica distinta a la mera tenencia o al arrendamiento de los inmuebles. 

El modelo para autoliquidar el impuesto es el 213, debiendo presentarse en enero del año siguiente.

Retención en la venta de inmuebles

La venta de un inmueble, entre otras repercusiones tributarias, puede generar al vendedor una obligación en su tributación de IRPF. Ello ocurrirá particularmente cuando el precio de venta fuere superior al precio por el que adquirió el inmueble, de modo que se le genere una ganancia patrimonial en su haber (el cálculo es algo más completo y se tratará en un post próximo)

Pues bien, si el vendedor es un no residente, a efectos de asegurarse el pago, Hacienda impone al comprador que retenga al vendedor una parte del precio de la contraprestación acordada, concretamente un 3% en concepto de pago a cuenta.

Posteriormente Hacienda realizará una liquidación de la deuda, y exigirá al vendedor un 19% sobre el importe de la ganancia resultante (si es que la hay), procediendo al cobro en primer lugar sobre ese pago a cuenta realizado. Es importante saber que si el cálculo de la cantidad a ingresar resulta inferior a ese 3% retenido, el vendedor tendrá derecho a la devolución de la parte restante.

Plusvalía municipal

Otra especialidad relevante aparece en relación al impuesto de plusvalía municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor sobre los Terrenos de Naturaleza Urbana). No se establece aquí una obligación de retención como en el caso anterior por parte del comprador, pero sí fija la ley que si el vendedor es no residente, el adquirente queda obligado como sustituto a liquidar el mencionado impuesto para el caso de que el primero no lo haga.

Ello implica que en caso de incumplimiento de su obligación fiscal por parte del vendedor, la hacienda municipal podrá reclamar contra el comprador el importe del impuesto, sin perjuicio de que éste luego tenga un derecho de repetición contra el vendedor, que no siempre será fácil hacer efectivo.

Recomendación: En todos estos casos es importante que el notario informe al comprador de esta norma y sus consecuencias, siendo una práctica aconsejable que se pida al Ayuntamiento un avance sobre el coste de la plusvalía y el comprador retenga el impuesto al formalizar la escritura, para ingresarlo con posterioridad.

Además de ello debemos tener en cuenta que los no residentes podrían tributar de igual modo por IVA si realizan operaciones de alquiler sobre los inmuebles que adquieran y que dichos alquileres tendrás consecuencias en su declaración de IRPF como rentas inmobiliarias. Así mismo si no ocupan dichos inmuebles ni declaran alquiler alguno tributarán por el concepto de "imputación de rentas" y deberán tenerse en cuenta también, si el patrimonio es cuantioso, la posible tributación por impuesto de patrimonio.

Hasta otra, 

Ignacio Martínez

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IMPUESTOS EN LA NOTARÍA. IVA en la venta de inmuebles

 Continuamos con la serie de post sobre impuestos en la notaría, hoy hablaremos sobre el IVA y como se complementa con el ITPO en la venta de inmuebles.

Ley reguladora

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto del Valor Añadido

Real Decreto, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto del Valor Añadido

Actos sobre los que recae

En relación a la venta de inmuebles encontramos fundamentalmente tres supuestos de aplicación del impuesto:

1) Primera venta de edificación efectuada por el promotor a un tercero.

2) Primera venta de edificación efectuada por empresario tras haber procedido a la rehabilitación del inmueble.

3) Segunda o posterior venta realizada por empresario a otro diferente previo cumplimiento de unas formalidades y prerrequisitos que veremos más adelante en este mismo post.

4) Transmisiones de solares o edificios para construir o rehabilitar, aunque se trate de segundas transmisiones.

No es de aplicación a operaciones sobre inmuebles sitos en Islas Canarias, Ceuta y Melilla.

Obligado al pago

El empresario que efectúa la venta en los casos 1), 2) y 4), el comprador en el 3).

No obstante, en el impuesto del IVA no debemos confundir el obligado al pago con quien efectivamente soporta el pago, que será el adquirente en todos los casos. Este adquirente en todo caso podrá deducirse el mencionado IVA si destina el inmueble a una actividad sujeta y no exenta de IVA como puede ser una actividad profesional o lo destina a alquiler)

Compatibilidad con otros impuestos

Sin perjuicio de las repercusiones en la Renta de estos actos, sí debemos tener en cuenta que un acto que tributa por IVA no lo hará en ningún caso por ITPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), pero sí puede hacerlo conjuntamente con AJD (Actos jurídicos documentados), al ser impuestos compatibles.

Devengo

Es instantáneo, es decir, en el momento de firmar la venta ante notario se genera el hecho imponible y por tanto la obligación impositiva. Ello sin perjuicio de que la declaración-liquidación a favor de Hacienda deba realizarse con carácter periódico (trimestral o mensual según los casos).

Forma de tramitación

Se efectúa mediante la presentación del modelo 303. Si se trata de operaciones ocasionales deberá realizarse con posterioridad a la firma de la operación, en otro caso la presentación tiene carácter periódico.

Normalmente la presentación será con carácter trimestral, salvo para grandes empresas o si hubiere derecho a solicitar la llamada "devolución rápida" en cuyo caso la obligación será mensual.

Gravamen

El IVA se estructura en tres escalas:

4% para el caso de venta de vivienda de protección oficial (VPO)

10% para el caso de venta de vivienda

21% para las ventas de locales o pisos destinados a un uso meramente turístico. A estos efectos el hecho de que dispongan de "licencia de primera ocupación" o de "licencia de apertura y funcionamiento" para actividad turística puede ser el elemento determinante para tributar de un modo u otro.

Renuncia a la exención del IVA en segundas o posteriores tranmisiones

Al analizar los actos sobre los que recae el impuesto, vimos en el apartado 3) que cabe la posibilidad de tributar por IVA en determinadas ventas realizadas por empresario no promotor. Con carácter general todas las segundas ventas realizadas tanto por particulares como por empresarios están sujetas y exentas de IVA. Ello no implica que no tributen a Hacienda, sino que esta tributación se realiza por un concepto diferente, el ITPO.

Ahora bien, expuesto lo anterior, la ley concede en determinados escenarios a los empresarios que tienen derecho a la deducción del IVA la posibilidad de tributar por este impuesto renunciando a la exención, de modo que no tributan por ITPO y sí por un impuesto que tras la deducción puede llegar a tener efecto neutro en sus balances. 

    - El vendedor debe estar utilizando el inmueble en una actividad empresarial.

    - El adquirente debe ser una persona física o sociedad que vaya a usar el inmueble para una actividad     empresarial, así como tener derecho a una deducción total o parcial del IVA soportado.

 

    - Ambas partes deberán comunicarse recíprocamente la renuncia a la exención del IVA en la propia         escritura de compraventa ante notario (no vale ante Hacienda una comunicación posterior). Esta             comunicación implica una inversión en el sujeto pasivo del IVA y que la operación no estará sujeta         a  ITPO, con el que es incompatible, no así con AJD que sí se devengará en la operación al ser              compatible con el primer impuesto.

¿Conviene ejercitar dicha renuncia?

Para el empresario adquirente puede resultar más conveniente esta forma de tributación en la medida en que pueda deducirse el IVA soportado, ahora bien, es conveniente realizar previamente algunos cálculos fiscales para valorar la conveniencia de la renuncia. Sobre este particular debemos considerar si:

- Cabe la deducción íntegra de dicho IVA o solo parte de él.

- Que la operación estará sujeta al 21% al no poder recaer sobre inmueble cuyo destino sea vivienda.

- Que la operación estará sujeta a AJD. Que muchas Comunidades fijan un gravamen superior de AJD a estas operaciones para evitar la renuncia (ya que no les conviene fiscalmente al ser el ITPO un tributo autonómico y el IVA estatal con recaudación cedida al 50%.

- Que algunas Comunidades Autónomas fijan gravámes reducidos de entre un 2 y un 4% en ITPO a estas operaciones para incentivar a las partes a no renunciar a la exención del IVA y así recaudar ellas el importe íntegro del gravamen.

Por todo ello es conveniente hacer un estudio previo de las consecuencias fiscales de la operación para así determinar cual es la trascendencia tributaria de optar por una u otra opción.

Casos especiales

Garajes y trasteros

Si el comprador de una vivienda al promotor planea adquirir del mismo modo algún garaje o trastero en el mismo inmueble, es especialmente conveniente que realice la adquisición al mismo tiempo y no la retrase a un momento posterior (por ejemplo sería desaconsejable dilatar la operación a un momento posterior en el que disponga de mayor liquidez). Ello por los siguientes motivos:

- Si la compra del garaje (hasta dos plazas) y/o el trastero se efectúa junto a la vivienda el IVA devengado será del 10%. Si se realiza con posterioridad tributará por el 21%.

- Si en el futuro decide vender la vivienda y los anexos y destina el importe a adquirir otra vivienda, todas las ganancias obtenidas quedarán exentas por IRPF (exención por reinversión en vivienda habitual). Ello no ocurriría si la adquisición se realiza de forma separada.

- Al adquirirse separadamente de la vivienda tendrá también incidencia negativa en la declaración del contribuyente comprador, pues tributará por imputación de rentas (de este concepto hablaremos en otro post más adelante)

Uso por la promotora del inmueble

Si la empresa promotora utiliza alguno de los locales del edificio construido para su propio uso (así por ejemplo para oficinas o para promoción inmobiliaria del inmueble), y este uso se prorroga durante dos o más años, la posterior transmisión del mismo ya no computa como primera venta a efectos del IVA y estará por lo tanto exenta y sujeta a ITPO. Todo ello sin perjuicio de que si el comprador es empresario quepa de nuevo renuncia a la exención.

Como normalmente a la empresa constructora le conviene que la tributación se efectúe por IVA, ya que es deducible, sería aconsejable que rote el local del edificio destinado a oficinas o promoción cada cierto tiempo, sin que nunca opere dos años seguidos en el mismo.

Hasta otra, 

Ignacio Martínez 

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IMPUESTOS EN LA NOTARÍA: ITPO en la venta de inmuebles

 

Comienzo una nueva sección en el Blog donde repasaremos los principales impuestos  asociados a las escrituras que el cliente firma en la notaría. Abordaremos cuestiones como plazos, importe de los gravámenes y su cálculo, economías de opción y particularidades menos conocidas de estos impuestos. Comenzamos hoy con el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.

 

 

Ley reguladora

 

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

 

Actos sobre los que recae

 

El ITPO sujeta no solo las operaciones de venta, sino también las de constitución y transmisión de derechos limitados (como un usufructo), derechos de garantía, pensiones, fianzas, préstamos, concesiones administrativas incluso arrendamientos.

 

Téngase además en cuenta que si se trata de primera venta de un inmueble por parte del promotor que construye o que rehabilitó la vivienda para su venta la operación estará sujeta a IVA y por lo tanto a un gravamen diferente (4% si VPO, 10% si vivienda, 21% si es destino diferente a vivienda). Abordaremos esta cuestión en un próximo post.

 

Por ello y como indica el título del post nos centraremos en el día de hoy exclusivamente en la venta de inmuebles sujeta a ITPO.

 

 

Obligado al pago (sujeto pasivo)    

 

El comprador del inmueble. En caso de que fueren varios, todos los adquirentes del mismo.

 

Devengo

 

Cuando la venta se hace ante notario, desde el mismo momento de la firma de la escritura. Éste es el momento de formalización del negocio de venta y el relevante para Hacienda a efectos de devengo del impuesto. Ello no obstante podrá solicitarse el fraccionamiento del mismo.

 

Forma de tramitación

 

Autoliquidación presentada por el sujeto pasivo junto al ingreso que resulta del documento presentado. Se trata del modelo 600.

 

Se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas por lo que el lugar apropiado para la presentación será la oficina liquidadora de la comunidad autónoma donde se halle el inmueble.

 

Cabe considerar que la presentación puede ser telemática y que esta puede ser realizada por el propio interesado, por asesores/gestores fiscales a los que autorice o por el propio notario si así se conviene y su oficina presta dicho servicio (no obligatorio).

 

 

Plazo

 

Ordinariamente 30 días hábiles desde la formalización del contrato (firma ante notario si se efectuó en la notaría)

 

 

Fijación de la base imponible ¿Qué valor le doy al bien?

 

La base imponible la constituirá ordinariamente el valor declarado de venta que las partes le asignen en la escritura, siempre y cuando Hacienda considere que coincide o excede el valor real del inmueble.

 

Para evitar una liquidación paralela de Hacienda es importante tener en cuenta el valor del inmueble según la aplicación a su valor catastral de los coeficientes multiplicadores aprobados, pues este es el criterio más habitual para valorar si el valor declarado y el real divergen o no. Ello sin perjuicio de que Hacienda pueda acogerse al valor declarado en la tasación solicitada para conceder el préstamo hipotecario para adquirir la vivienda, al valor que le asigne la aseguradora del inmueble en su caso o realizar una tasación por sus propios peritos.

 

Ante la tentación de las partes de fijar un precio en escritura coincidente con el que resulte de aplicar los mencionados multiplicadores al valor catastral del inmueble, pero diferente al realmente pactado entre partes, es importante advertir especialmente al comprador que ello puede tener efectos negativos posteriores cuando transmita a su vez el inmueble. Y ello tanto en su declaración de la renta como en cuanto se refiere al impuesto de plusvalía municipal, resultando en una mayor tributación por ambos. Conviene informarse ante Notario de dichas consecuencias.

 

Gravamen

 

Sujeta la operación a ITPO resulta incompatible con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y con el impuesto sobre el valor añadido (IVA)

 

El gravamen sobre el valor antes expuesto oscila habitualmente entre el 6 y el 11% de dicho valor. En la Comunidad Valenciana, donde trabajo, encontramos:

- Un tipo general del 10%

- Un tipo reducido del 8%

- Un tipo superreducido del 4%

 

 

Renuncia a la exención del IVA

 

Existe un supuesto (además de la primera venta por promotor que ya apuntamos) en el que podemos evitar la tributación por ITPO y en lugar de ello sujetar la operación a IVA. Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

- El vendedor debe estar utilizando el inmueble en una actividad empresarial.

- El adquirente debe ser una persona física o sociedad que vaya a usar el inmueble para una actividad empresarial, así como tener derecho a una deducción total o parcial del IVA soportado.

 

Ambas partes deberán comunicarse recíprocamente la renuncia a la exención del IVA en la propia escritura de compraventa ante notario (no vale ante Hacienda una comunicación posterior). Esta comunicación implica una inversión en el sujeto pasivo del IVA y que la operación no estará sujeta a  ITPO, con el que es incompatible, no así con AJD que sí se devengará en la operación al ser compatible con el primer impuesto.

 

¿Conviene ejercitar dicha renuncia?

 

Para el empresario adquirente puede resultar más conveniente esta forma de tributación en la medida en que pueda deducirse el IVA soportado, ahora bien, es conveniente realizar previamente algunos cálculos fiscales para valorar la conveniencia de la renuncia. Sobre este particular considerar si:

- Cabe la deducción íntegra de dicho IVA o solo parte de él.

- Que la operación estará sujeta al 21% al no poder recaer sobre inmueble cuyo destino sea vivienda.

- Que la operación estará sujeta a AJD. Que muchas Comunidades fijan un gravamen superior de AJD a estas operaciones para evitar la renuncia (ya que no les conviene fiscalmente al ser el ITPO un tributo autonómico y el IVA estatal con recaudación cedida al 50%.

- Que algunas Comunidades Autónomas fijan gravámes reducidos de entre un 2 y un 4% en ITPO a estas operaciones para incentivar a las partes a no renunciar a la exención del IVA y así recaudar ellas el importe íntegro del gravamen.

 

Casos especiales

 

Condiciones. Si fueren suspensivas no habrá lugar al pago del impuesto hasta que la condición efectivamente se cumpla, lo cual deberá ser oportunamente declarado. Si fuere resolutoria la condición se hará el pago en el momento de formalización de la venta, sin perjuicio del derecho al reembolso cuando la resolución tenga lugar.

 

Retractos. El más habitual es el que surge a favor del arrendatario. Si el comprador ya hubiere satisfecho el importe del impuesto, el arrendatario no deberá abonarlo de nuevo, si bien el importe por el que se subrogue en su posición deberá cubrir el pago que efectuó el comprador por cuenta del mismo.

 

Reserva de dominio. Hacienda viene considerando, en una postura discutible, que el pago por ITPO lo debe realizar el comprador desde el mismo momento de la concertación del contrato, y ello aun cuando aún no es propietario. Todo ello bajo la consideración de que el pacto de reserva de dominio lo único que dilata en el tiempo es el efecto traditorio, pero lo sujeto a gravamen es el contrato de venta que se celebra al tiempo de firmar la operación.

 

 

Otros supuestos especiales como las arras los veremos proximamente en otro post.

 

Hasta otra,

 

 Ignacio Martínez de la Torre

 

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Casos clásicos de dictamen (VI): La donación de bien ganancial y el artículo 812

A y B, casados en matrimonio donan a C, su único hijo, una finca ganancial. B fallece poco después y C al año siguiente sin hijos, sin más bienes que la finca y con testamento en el que nombra heredera universal a su pareja D. La legítima de A fue cubierta en vida ¿Qué derechos ostentan A y D sobre la finca?

El artículo 812 establece:

Los ascendientes suceden con exclusión de otras personas en las cosas dadas por ellos a sus hijos y descendientes muertos sin posteridad, cuando los mismos objetos donados existan en la sucesión.

El principal obstáculo a la aplicación normal del mencionado precepto es el carácter ganancial que tenía inicialmente el bien, lo que plantea diferentes soluciones posibles que pasamos a analizar:

1. El bien no revierte a A, D adquirirá su propiedad.

2.   El bien revierte a A por mitad. La otra mitad corresponde a B

3.   El bien revierte a A por entero.

4.   El bien revierte a A por entero, pero queda obligado a indemnizar a D por la mitad de su valor.

1. El bien no revierte a A, D adquirirá su propiedad

Se entendería así que la reversión se extingue al fallecer uno de los cónyuges. Podríamos justificar esta posición bajo la consideración de la reversión como un derecho personalísimo e intransmisible que corresponde a ambos. Si la voluntad de los dos fue necesaria para el acto, la supervivencia de ambos ha de ser igualmente un requisito imprescindible para la existencia de la reversión. En añadido, siendo el artículo 812 limitativo del principio de libertad de dominio, la interpretación de sus efectos ha de ser siempre restrictiva.

En contra de ello podría argumentarse que el origen de la reversión está en la liberalidad de los donantes, y aunque falleciere uno de ellos la liberalidad del sobreviviente no se desvanece, por lo que esta interpretación desconoce el fundamento del precepto.

2.   El bien revierte a A por mitad. La otra mitad corresponde a B

En contra de esta solución encontramos que parece partir de que la donación de un bien ganancial es realmente una donación por mitades de los cónyuges, lo que choca frontalmente con la naturaleza germánica de la sociedad de gananciales, diferente a la contemplada en el Código en los artículos 392 y ss y en la que no existen mitades indivisas. Bajo este prisma sería por lo tanto descartable esta posición.

Ello no obstante se puede defender esta opción si consideramos que el acto de donación de un bien ganancial por ambos cónyuges encierra además un acto previo, de carácter tácito, que sería la liquidación del bien como negocio inmediatamente anterior a la disposición. Los cónyuges estarían así convirtiendo el bien en privativo para disponer de mitades indivisas en favor del donatario. Esto permitiría una solución equitativa al problema planteado, aunque plantea problemas cuando se trata de dar fundamento jurídico en el Código a la existencia de ese acto previo y tácito.

3.   El bien revierte a A por entero.

Fallecido uno de los cónyuges el artículo 812 únicamente puede desenvolverse correctamente admitiendo que A devenga titular del bien. Esta posición encontraría además un fundamento legal: si consideramos que el artículo 812 es una institución sucesoria (como demuestra su ubicación o la expresión “suceden”) hemos de considerar la aplicación general de las normas reguladoras de las transmisiones mortis causa, que prevén el acrecimiento de un ascendiente a falta del otro (922, 937 y 942 Cc). Ello es cierto que supone un enriquecimiento del cónyuge sobreviviente, pero el enriquecimiento es consustancial al fenómeno sucesorio, pues es siempre una transmisión gratuita.

4.   El bien revierte a A por entero, pero queda obligado a indemnizar a D por la mitad de su valor.

Se trata esta última posición de una forma de tratar de conjugar el carácter personalísimo de la reversión, con la aplicación de las normas de las sucesiones y el principio de justicia material o equidad, que debe tenerse en cuenta en la interpretación de las normas (3.2 Cc).

Ello nos conduciría a entender que efectivamente A devendría titular del bien, conforme a los argumentos ya planteados con anterioridad, pero que la adecuada ponderación de los intereses en juego y protección del derecho de D y de la voluntad testamentaria pasan necesariamente por reconocerle al mismo un derecho, de crédito, que compense su pérdida patriomonial.

Como siempre la solución que se le de al caso dependerá del juicio del opositor, siendo todas ellas perfectamente defendibles, si bien la cuarta solución posiblemente plantee una mayor profundidad jurídica que las anteriores. Hasta el próximo post, un saludo

Ignacio Martínez de la Torre

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Casos clásicos de dictamen (V): El legado de bien sujeto a reversión

A dona una finca en Granada a su hijo B, que fallece con posterioridad. En su testamento, B, que carecía de hijos, nombra heredero a su padre disponiendo de la finca en Granada en favor de su mejor amigo C. A plantea si puede recuperar de algún modo la propiedad del bien que donó a su hijo.

Este problema, planteado de formas distintas, se me planteó en la preparación del último dictamen en más de una ocasión. La resolución del caso precisa tener en cuenta el artículo 812 del Cc, que establece:

Los ascendientes suceden con exclusión de otras personas en las cosas dadas a sus hijos  o descendientes muertos sin posteridad, cuando los mismos objetos donados existan en la sucesión.

Se pueden plantear diferentes soluciones:

1. A tiene derecho a recuperar el bien, el legado es ineficaz. Podemos defender esta postura en base a los siguientes argumentos:

• Es lo que establece el tenor literal del artículo 812 del Cc.
• Se trata de una norma de derecho imperativo.
• El fundamento del precepto es evitar el doble daño que sufre el padre que pierde a su hijo y además ve como el bien que le perteneció pasa a manos extrañas, por lo que en este caso está plenamente justificada su aplicación.

2. A no tiene derecho alguno sobre el bien, que pertenecerá a C. Podemos defender esta solución:

• El respeto a la voluntad del testador, que es ley de la sucesión.
• El legatario adquiere el bien donado desde el instante de la sucesión, por lo que el bien no se haya en el patrimonio de B para ser recuperado por A.
• Interpretar que el artículo 812 encuentra su sentido para el caso de que el hijo fallecido no hubiere dispuesto del bien, pues si pudo disponer de él en vida sin restricciones igualmente debe poder hacerlo a su muerte.

3. A tiene derecho a recuperar el bien, pero C deberá ser indemnizado de su valor con cargo a la herencia de B.

• Se conjuga así el artículo 812, que es respetado como precepto imperativo, con la voluntad del testador, que si bien no se cumple plenamente no es totalmente desconocida como en la primera de las soluciones planteadas.
• El bien pasaría a A y por lo tanto desaparecería del caudal hereditario, pero C podría reclamar su importe, idea que podría encontrar amparo en diferentes preceptos del Código Civil en materia de legados, así el artículo 861 contempla un supuesto de sustitución de la cosa legada por su justa estimación para el caso de imposibilidad.

4. A recuperará el bien por vía del artículo 812, para a continuación, y si acepta la herencia, quedar sujeto a la obligación de entregarlo a C en propiedad.

• Esta última solución pasa por estimar en primer lugar que el artículo 812 es imperativo y opera por lo tanto en el presente caso en favor de A de modo automático y sin necesidad de aceptación. Una vez abierta la sucesión de B en la que el bien no se hallaría, y en la medida en que la reversión del artículo 812 no es causa de extinción del legado (que aparecerían tasadas en el artículo 869 Cc) podríamos intentar solventar la cuestión estimando que estamos a presencia de un legado de cosa propia del heredero conforme al artículo 863 Cc. A estaría obligado así, para el caso de que aceptare la herencia, a entregar la finca en Granada a C; o por el contrario a renunciar la herencia y mantener la titularidad de ésta.

La solución por la que optar, queda como siempre a vuestro criterio. Un saludo y hasta el próximo post,

Ignacio Martínez de la Torre

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