IMPUESTOS EN LA NOTARÍA: ITPO en la venta de inmuebles

 

Comienzo una nueva sección en el Blog donde repasaremos los principales impuestos  asociados a las escrituras que el cliente firma en la notaría. Abordaremos cuestiones como plazos, importe de los gravámenes y su cálculo, economías de opción y particularidades menos conocidas de estos impuestos. Comenzamos hoy con el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.

 

 

Ley reguladora

 

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

 

Actos sobre los que recae

 

El ITPO sujeta no solo las operaciones de venta, sino también las de constitución y transmisión de derechos limitados (como un usufructo), derechos de garantía, pensiones, fianzas, préstamos, concesiones administrativas incluso arrendamientos.

 

Téngase además en cuenta que si se trata de primera venta de un inmueble por parte del promotor que construye o que rehabilitó la vivienda para su venta la operación estará sujeta a IVA y por lo tanto a un gravamen diferente (4% si VPO, 10% si vivienda, 21% si es destino diferente a vivienda). Abordaremos esta cuestión en un próximo post.

 

Por ello y como indica el título del post nos centraremos en el día de hoy exclusivamente en la venta de inmuebles sujeta a ITPO.

 

 

Obligado al pago (sujeto pasivo)    

 

El comprador del inmueble. En caso de que fueren varios, todos los adquirentes del mismo.

 

Devengo

 

Cuando la venta se hace ante notario, desde el mismo momento de la firma de la escritura. Éste es el momento de formalización del negocio de venta y el relevante para Hacienda a efectos de devengo del impuesto. Ello no obstante podrá solicitarse el fraccionamiento del mismo.

 

Forma de tramitación

 

Autoliquidación presentada por el sujeto pasivo junto al ingreso que resulta del documento presentado. Se trata del modelo 600.

 

Se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas por lo que el lugar apropiado para la presentación será la oficina liquidadora de la comunidad autónoma donde se halle el inmueble.

 

Cabe considerar que la presentación puede ser telemática y que esta puede ser realizada por el propio interesado, por asesores/gestores fiscales a los que autorice o por el propio notario si así se conviene y su oficina presta dicho servicio (no obligatorio).

 

 

Plazo

 

Ordinariamente 30 días hábiles desde la formalización del contrato (firma ante notario si se efectuó en la notaría)

 

 

Fijación de la base imponible ¿Qué valor le doy al bien?

 

La base imponible la constituirá ordinariamente el valor declarado de venta que las partes le asignen en la escritura, siempre y cuando Hacienda considere que coincide o excede el valor real del inmueble.

 

Para evitar una liquidación paralela de Hacienda es importante tener en cuenta el valor del inmueble según la aplicación a su valor catastral de los coeficientes multiplicadores aprobados, pues este es el criterio más habitual para valorar si el valor declarado y el real divergen o no. Ello sin perjuicio de que Hacienda pueda acogerse al valor declarado en la tasación solicitada para conceder el préstamo hipotecario para adquirir la vivienda, al valor que le asigne la aseguradora del inmueble en su caso o realizar una tasación por sus propios peritos.

 

Ante la tentación de las partes de fijar un precio en escritura coincidente con el que resulte de aplicar los mencionados multiplicadores al valor catastral del inmueble, pero diferente al realmente pactado entre partes, es importante advertir especialmente al comprador que ello puede tener efectos negativos posteriores cuando transmita a su vez el inmueble. Y ello tanto en su declaración de la renta como en cuanto se refiere al impuesto de plusvalía municipal, resultando en una mayor tributación por ambos. Conviene informarse ante Notario de dichas consecuencias.

 

Gravamen

 

Sujeta la operación a ITPO resulta incompatible con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y con el impuesto sobre el valor añadido (IVA)

 

El gravamen sobre el valor antes expuesto oscila habitualmente entre el 6 y el 11% de dicho valor. En la Comunidad Valenciana, donde trabajo, encontramos:

- Un tipo general del 10%

- Un tipo reducido del 8%

- Un tipo superreducido del 4%

 

 

Renuncia a la exención del IVA

 

Existe un supuesto (además de la primera venta por promotor que ya apuntamos) en el que podemos evitar la tributación por ITPO y en lugar de ello sujetar la operación a IVA. Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

- El vendedor debe estar utilizando el inmueble en una actividad empresarial.

- El adquirente debe ser una persona física o sociedad que vaya a usar el inmueble para una actividad empresarial, así como tener derecho a una deducción total o parcial del IVA soportado.

 

Ambas partes deberán comunicarse recíprocamente la renuncia a la exención del IVA en la propia escritura de compraventa ante notario (no vale ante Hacienda una comunicación posterior). Esta comunicación implica una inversión en el sujeto pasivo del IVA y que la operación no estará sujeta a  ITPO, con el que es incompatible, no así con AJD que sí se devengará en la operación al ser compatible con el primer impuesto.

 

¿Conviene ejercitar dicha renuncia?

 

Para el empresario adquirente puede resultar más conveniente esta forma de tributación en la medida en que pueda deducirse el IVA soportado, ahora bien, es conveniente realizar previamente algunos cálculos fiscales para valorar la conveniencia de la renuncia. Sobre este particular considerar si:

- Cabe la deducción íntegra de dicho IVA o solo parte de él.

- Que la operación estará sujeta al 21% al no poder recaer sobre inmueble cuyo destino sea vivienda.

- Que la operación estará sujeta a AJD. Que muchas Comunidades fijan un gravamen superior de AJD a estas operaciones para evitar la renuncia (ya que no les conviene fiscalmente al ser el ITPO un tributo autonómico y el IVA estatal con recaudación cedida al 50%.

- Que algunas Comunidades Autónomas fijan gravámes reducidos de entre un 2 y un 4% en ITPO a estas operaciones para incentivar a las partes a no renunciar a la exención del IVA y así recaudar ellas el importe íntegro del gravamen.

 

Casos especiales

 

Condiciones. Si fueren suspensivas no habrá lugar al pago del impuesto hasta que la condición efectivamente se cumpla, lo cual deberá ser oportunamente declarado. Si fuere resolutoria la condición se hará el pago en el momento de formalización de la venta, sin perjuicio del derecho al reembolso cuando la resolución tenga lugar.

 

Retractos. El más habitual es el que surge a favor del arrendatario. Si el comprador ya hubiere satisfecho el importe del impuesto, el arrendatario no deberá abonarlo de nuevo, si bien el importe por el que se subrogue en su posición deberá cubrir el pago que efectuó el comprador por cuenta del mismo.

 

Reserva de dominio. Hacienda viene considerando, en una postura discutible, que el pago por ITPO lo debe realizar el comprador desde el mismo momento de la concertación del contrato, y ello aun cuando aún no es propietario. Todo ello bajo la consideración de que el pacto de reserva de dominio lo único que dilata en el tiempo es el efecto traditorio, pero lo sujeto a gravamen es el contrato de venta que se celebra al tiempo de firmar la operación.

 

 

Otros supuestos especiales como las arras los veremos proximamente en otro post.

 

Hasta otra,

 

 Ignacio Martínez de la Torre