IMPUESTOS EN LA NOTARÍA: IRPF asociado a la venta de un inmueble

 Hoy trataremos las repercusiones que en la declaración anual de la renta pueden tener las actuaciones que una persona haya hecho en la notaría a lo largo del año natural. Son repercusiones no siempre bien conocidas y que conviene saber a la hora de declarar el valor de los bienes y para no llevarse sorpresas en la declaración anual de renta. Concretamente nos centraremos en las ganancias patrimoniales que pueden surgir al transmitir un bien inmueble (aunque es igualmente aplicable a otros bienes como acciones, vehículos etc).

Legislación aplicable

Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Real Decreto de 30 de marzo por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Introducción

La Ley del IRPF grava fundamentalmente la renta obtenida por el contribuyente a lo largo del año, siendo las principales fuentes de recaudación las que resultan de gravar su salario como trabajador por cuenta de un empresario, o de gravar las cantidades percibidas por los empresarios en el desarrollo de su actividad económica. Ello no obstante su alcance es superior y hoy trataremos una parte menos conocida del impuesto, la ganancia patrimonial revelada como consecuencia de la transmisión de un bien inmueble.

¿Cuándo existe ganancia patrimonial?

En el caso que nos ocupa, siempre que el valor de transmisión de un inmueble (declarado o comprobado), exceda del valor de adquisición del mismo.

Importante: Si la transmisión es por donación también puede surgir ganancia patrimonial en el IRPF del donante. No habrá ganancia sin embargo, si la transmisión es mortis causa.

¿Cómo calculo dichos valores?

Valor de adquisición: Se trata del importe real satisfecho en la adquisición al que debemos sumar gastos, impuestos pagados en la compra, inversiones y mejores realizadas en el inmueble.

Valor de venta: Importe real de la venta, restados gastos y tributos que deban soportarse.

Importante: Dentro de los gastos a los que nos hemos referido se encuentran la plusvalía municipal, el ITPO o IVA pagados, gastos de gestoría, de notario y registro, incluso los de constitución de hipoteca para financiar la adquisición.

¿Cuánto he de pagar?

Calculada la ganancia, se tributa por la base del ahorro, lo que implica un gravamen del 19, 21 o 23% sobre el valor, aplicado según tramos.

¿Y si he perdido dinero en la venta?

Bien podría ocurrir que venda usted el bien por menor valor que aquel por el lo adquirió de modo que realmente nada ha ganado en la operación. En estos casos no estará obligado a tributar nada, y de hecho podrá compensar la pérdida en la base del ahorro de IRPF tanto de ese año como de los 4 siguientes. La compensación permitiría aminorar otras ganancias obtenidas en la venta de otros bienes (inmuebles, acciones...) o incluso compensarse con rendimientos del capital mobiliario.

Incentivos

Los dos más relevantes que hemos de tratar son:

Reinversión en vivienda habitual. Si vendió su vivienda habitual y dentro de los dos años siguientes adquiere otra para dicho destino, no deberá tributar por las cantidades reinvertidas. Del mismo modo podrá deducirse la cantidad de compra si esta se realizó antes de la venta (es decir primero compra la nueva vivienda y luego vende la antigua)

Mayores de 65 años. Está exenta de IRPF la venta o donación de su vivienda habitual. Del mismo modo lo está la transmisión de cualquier otro bien para constituir a su favor una renta vitalicia (hasta 240.000 euros)

Si adquirió el inmueble antes de 1995 puede reducir su tributación

Ello es así porque la ley prevé la existencia de unos "coeficientes de abatimiento" que suponen una reducción en la base tributaria. Para ello debe tratarse de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 y no estar afectos a ninguna actividad económica. Además de ello existe un límite de 400000 euros para la venta, a partir del cual deja de ser aplicable.

Supone una reducción de la ganancia patrimonial del 11,11% por cada año hasta el 31 de diciembre de 1994. Ello se calcula sobre toda la ganancia hasta 2006, sin embargo la parte proporcional de ganancia desde 2006 hasta el momento de la venta no estará sujeta a dicha reducción.

Mejoras

Si la diferencia patrimonial entre la compra y la venta posterior tiene su origen en una mejora efectuada sobre el inmueble, podremos deducir su coste. Hacienda considera mejoras la instalación de elementos que no existían antes o la ampliación de superficie, pero no las de reparación, mantenimiento o sustitución de elementos existentes.

Venta de bienes en el extranjero

Los contribuyentes de IRPF tributan por su ganancia mundial, por lo que también surgirá esta obligación tributaria. Ello no obstante podrá ser mitigada por la aplicación de la deducción por doble imposición.

Consejo práctico para herencias

Cuando una persona hereda bienes, particularmente bienes inmuebles, debe darles un valor en la escritura. Este valor debe coincidir con el real de mercado, pero como éste no tiene una forma de medición totalmente objetiva, es relativamente común que los herederos pretendan otorgarle el valor mínimo que resulta de multiplicar su valor catastral por el multiplicador aprobado. 

Eso permite en la mayoría de los casos evitar una reclamación de Hacienda, pero debemos observar con cuidado si nos resulta o no conveniente. En muchas comunidades autónomas la tributación por impuesto de sucesiones se haya bastante limitada, en algunas como Andalucía o Madrid es casi residual el importe a pagar si no se trata de un patrimonio muy cuantioso. 

Es por todo esto que si se da al bien el valor mínimo, apenas notaremos la diferencia a la hora de pagar sucesiones pero sí puede suponer una sorpresa en la declaración de IRPF correspondiente al año en que lo vendamos por su valor real, pues Hacienda le obligará a tributar por la diferencia entre ambos valores.

Hasta otra, 

Ignacio Martínez